Airbnb : Un investisseur achète un appartement et se ruine

Aujourd’hui, je vais vous raconter les aventures immobilières de Laurent qui a acheté un appartement en pensant faire de l’argent avec sa location saisonnière Airbnb. Mais la Covid est passée par là et le taux de rentabilité locative s’est effondré au grand dam des hôtes Airbnb comme lui. Voici l’interview que j’ai réalisé avec cet internaute. 

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Louez avec Airbnb, c’est facile!

Je suis donc avec Laurent qui a acheté un appartement en 2019 à Nantes. Peux-tu te présenter et nous dire dans quelle ville tu te trouves ?

Alors je m’appelle Laurent, j’ai trente-neuf ans, je travaille comme logisticien dans une grande entreprise de fret et je vis dans la région de Nantes dans la petite localité de Saint-Sébastien-sur-Loire.

Tu as acheté un appartement début 2019. Peux-tu rapidement expliquer, comment ça s’est passé ?

J’ai voulu devenir propriétaire d’un appartement neuf de 30 m² avec deux pièces dans le centre-ville de Nantes. Et, j’ai alors contacté les agences immobilières du secteur…

Combien as-tu investi ?

L’agence immobilière me demandait la somme de 150 000 € pour acquérir l’appartement (logement+frais de négociation). Mais j’ai réussi à faire baisser le prix à 130 000 €. En fait, il y avait un locataire en place ce qui m’a permis des négociations plus faciles. Et, le proprio voulait vendre vite. J’ai fait une offre, et elle a été acceptée.

J’ai dû en plus payer les frais de notaire et faire un emprunt sur 15 ans à ma banque, Le Crédit Agricole. L’appartement est situé près de la place du Commerce et immédiatement, j’ai pensé que mon business Airbnb se passerait sans accroc. Ce qui était d’ailleurs le cas au tout début…

À combien s’élève le montant de la mensualité pour le crédit immobilier ?

Tous les mois, je rembourse 800 € à la banque. Au départ, tout se passait bien et mes revenus me permettaient même de faire du bénéfice.

Combien tu espérais gagner par an ?

J’avais un plan business en tête et je comptais gagner minimum 1000 € par mois en louant mon appart sur Airbnb.

Est-ce que c’est facile ou non de faire de l’argent sur Airbnb?

Quand j’ai commencé à louer mon appartement sur Airbnb, j’avais peur qu’il ne soit pas occupé assez souvent. D’ailleurs, je crois bien que tous les propriétaires ont déjà eu cette crainte ! Oui, rien de plus cauchemardesque qu’un bien locatif vacant !

Et, alors, tu avais des locataires saisonniers ou non ?

Bien heureusement, mon F2 était loué constamment du début du printemps jusqu’à la fin de l’été. Je recevais même beaucoup de demandes d’information de potentiels locataires qui voulaient réserver l’appartement plusieurs mois à l’avance. Franchement, mon histoire immobilière ne posait aucun souci !

À combien as-tu fixé le prix pour une nuitée dans ton appartement Airbnb ?

Au printemps 2019, j’ai choisi de fixer le prix de la nuitée à 60 €. Mais comme le taux d’occupation était pas loin des 75 % sur un an, j’en ai profité pour augmenter le prix à 70 €

Dis-nous comment la covid a ruiné tes affaires

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Le Covid aura t-il un effet dévastateur sur l’immobilier?

Jusqu’en septembre 2019, mes locations saisonnières me rapportaient un complément de revenus que je n’avais même pas espéré à la base. Et dès le lendemain du premier jour de confinement donc en mars 2020, tout a basculé.

Les demandes de renseignements se sont faites de plus en plus rares et ont fini par disparaître complètement. À tel point, que je croyais que ma boîte mail sur Airbnb ne fonctionnait plus. Le désert, aucune location, rien, nada ! Même à la fin du déconfinement, les réservations étaient absentes, je ne faisais aucun revenu sur Airbnb, l’enfer du propriétaire était là ! Et, je peux vous dire que ça m’a valu plusieurs nuits blanches.

C’est à ce moment que j’ai commencé sérieusement à avoir peur de ne plus pouvoir rembourser mon crédit immobilier.

Et qu’en est-il aujourd’hui en 2021 ?

En fait, la plate-forme Airbnb a, depuis janvier 2021, décidé de bloquer les réservations à 120 nuits maximum par an. Pas besoin d’avoir fait une école d’ingénieur pour comprendre que même les hôtes qui continuent à accueillir, ont de gros soucis à se faire. Surtout, ceux dans les stations balnéaires qui n’ont que des réservations en juillet et août. Pour eux, s’ils n’ont pas un taux d’occupation de 100 % pendant l’été c’est foutu !

En ce qui me concerne, depuis mars 2020, je gagne plus rien. Et pendant ce temps-là, je dois continuer bien sûr à rembourser le crédit. J’ai dû contacter mon banquier pour réviser temporairement mon plan de crédit, mais même avec un allégement de 100 €, mes finances immobilières restent extrêmement tendues. Surtout que j’ai déjà un crédit voiture et le crédit de mon logement. Bref, je vis une véritable galère.

Comment ça se passe, quand on a plus aucune réservation ?

Déjà, on se dit que les affaires vont reprendre, on garde espoir et on croise les doigts. La situation sanitaire va s’améliorer et le tourisme va reprendre partout en France et en Europe.

Mais, fin décembre, j’ai dû pourtant prendre des décisions. Cela faisait depuis mars 2020 qu’aucun locataire n’avait foulé le sol de mon appartement place du Commerce à Nantes et début janvier, j’ai pris rendez-vous avec une agence immobilière pour revendre mon appartement…à perte.

A quel prix as-tu revendu ton appartement ?

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Allons-nous assister à un krach immobilier?

Comme je l’ai dit, j’avais acheté mon appartement 130 000 € en pensant faire une très bonne affaire. Ce qui d’ailleurs était vrai avant cette fichue crise qui dure ! Dans l’urgence de ma situation comptable, je devais revendre rapidement mon bien. Et je l’ai cédé pour 105 000 €. De toutes façons, les conditions actuelles du marché immobilier ne me permettaient pas de revendre plus cher. J’ai dû également payer des frais de notaire.

Bien sûr, j’aurais pu patienter que les prix de l’immobilier remontent, mais je n’en avais pas les moyens ! Le crédit doit se payer à date fixe et j’étais bien obligé et contraint de revendre le plus rapidement possible.

La vente ne couvre pas mes dettes sans oublier que le paiement du crédit immobilier avec anticipation a aussi un coût. J’ai dû également faire un rachat de crédit des 25 000 € avec le crédit de ma maison.

Aujourd’hui, je dois amèrement admettre que j’étais vraiment naïf en pensant faire de l’argent avec Airbnb. Mais, je n’ai pas de boule de cristal et jamais je n’aurais pu penser qu’un virus allait me faire perdre autant d’argent !

Si tout était à refaire, comment tu t’y prendrais cette fois-ci ?

Je me suis lancé dans cette affaire avec précipitation, c’est certain! J’ai mal calculé les impositions fiscales, les charges fixes, mal évalué le temps que tout ça demandait et au final, j’ai fait une erreur d’investissement. Même si encore une fois, je rappelle que l’actualité sanitaire n’a pas joué en ma faveur. C’est la moindre des choses que je puisse dire !

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Deux taxes qui coûtent cher!

Maintenant, je regrette de ne pas avoir demandé les services d’un coach immobilier pour mener plus sereinement mon projet.

Et pour l’avenir ?

Je dois déjà finir de rembourser la dette de mon appartement jusqu’en 2026. Après, je ne pense pas remettre ma casquette d’investisseur pour un bon moment. Je préfère jouer la carte de la sécurité et tout miser sur mon travail pour faire de l’argent.

On ne sait jamais, une autre catastrophe peut arriver : une crise économique, un krach immobilier, un autre virus, une crise écologique… je ne veux plus prendre de risque !

Conclusion de l’interview

L’histoire de Laurent est loin d’être un cas isolé. Même si certains hôtes s’en sortent mieux, très nombreux sont ceux qui subissent de plein fouet les interdictions, annulations en raison des confinements et des restrictions pour se déplacer.

La location de son bien sur Airbnb : une bonne affaire ou un risque?

Au regard des mésaventures immobilières de Laurent, il est bon de se demander si devenir hôte sur cette plateforme de location est encore une bonne affaire ou s’il faut opter pour d’autres canaux pour se faire de l’argent.

Un contexte touristique difficile

Partout dans le monde, la situation touristique causée par la Covid-19 est instable et extrêmement fragilisée. Les migrations de touristes vers les villes et les stations balnéaires ont été stoppées, et c’est tout le secteur du tourisme qui se retrouve au point mort.

Les logements Airbnb sont limités en capacité d’accueil, le nombre de réservations bridées quand elles ne sont pas totalement interdites. En outre, le contexte n’est guère plus favorable pour les hôtels qui sont contraints de fermer leurs portes jusqu’à de nouvelles décisions gouvernementales.

Airbnb en danger ou non ?

La plate-forme de location Airbnb est depuis 2020, fortement limitée dans ses activités et contrainte à prendre de multiples mesures pour gérer l’arrêt des déplacements touristiques ainsi que l’effondrement des réservations.

Rappelons que les recettes de Airbnb se basent sur une commission ponctionnée sur le loyer payé par le locataire. Elles ont été drastiquement réduites et sont même en ce début d’année 2021 devenues proche du néant.

En fait, plus de 95 % des réservations de location Airbnb dans le monde ont été annulées depuis le premier confinement ! Cette catastrophe économique concerne directement tous les acteurs Airbnb comme les propriétaires, les loueurs de biens immobiliers de vacances et responsables de la plateforme.

En 2020, Airbnb a enregistré une baisse vertigineuse de ses revenus de l’ordre de 56 %. Ils sont évalués à 2 milliards d’euros alors qu’ils étaient de 4,5 milliards d’euros en 2019. Actuellement, la plate-forme la plus célèbre de location saisonnière américaine est estimée à 18 milliards d’euros…soit une baisse de 13 milliards depuis 2019.

Airbnb au secours de ses hôtes ?

Sans hôte, sans loueur, c’est tout le système de fonctionnement de Airbnb qui s’effondre. Alors, pour aider ses hôtes, la plateforme a décidé de venir en aide à ses propriétaires de biens immobiliers en leur reversant pas moins de 250 millions de dollars. Mais malgré tout, ils sont de plus en plus nombreux à délaisser Airbnb et passent désormais par des annonces immobilières classiques moins filtrées.

En outre, ils reprochent à la plateforme un manque d’aide et de communication tout en déclarant préférer gérer à leur manière les locations en ce temps de pandémie généralisé. Une bonne façon de faire comprendre à Airbnb qu’il n’est finalement qu’un intermédiaire et rien d’autre.

Airbnb : quel avenir pour l’entreprise et ses hôtes ?

L’introduction en bourse d’Airbnb sur le Nasdaq a eu lieu le 10 décembre 2020. Cette bonne nouvelle confirme bien des perspectives d’avenir optimistes malgré la baisse de ses recettes due à la crise de la covid-19.

Une entreprise aussi populaire comme Airbnb, qui entre en bourse, suscite l’enthousiasme. Cela s’est d’ailleurs reflété dans la performance du titre Airbnb sur le marché boursier, alors qu’il prenait son envol lors de sa première cotation au Nasdaq. L’intérêt des investisseurs boursier pour Airbnb devrait à terme consolider les difficultés passagères rencontrées en 2020 et 2021 par la plateforme et les loueurs

Les fonds récupérés par son introduction sur les marchés boursiers devraient permettre d’une part de relancer ses investissements pour continuer à devancer la concurrence et aussi pour enrayer les licenciements de ses employés.

Cette dynamique de relance post-covid profitera dans le même temps à ses hôtes. Un nouveau fonds de soutien devrait aussi être déployé prochainement dans l’espoir d’éviter la fuite des loueurs vers d’autres systèmes de mise en relation avec les touristes et locataires.

L’arrivée des nouveaux vaccins anti-covid sonne également comme la fin des difficultés pour les propriétaires de logements. Pour l’heure, impossible de savoir si les voyageurs et touristes devront présenter un passeport vaccinal pour louer. Mais il y a fort à parier que les déplacements géographiques seront plus faciles.

C’est tout le secteur touristique qui sera redynamisé avec la vaccination et le manque à gagner pour les propriétaires (ils sont plus de 4 millions dans le monde tout de même !) sera désormais qu’un mauvais cauchemar

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Blogueur depuis la fin des années 2000 puis intervenant régulier et reconnu sur divers sites liés à l'Économie et aux Finances Personnelles, j'ai lancé Le Club Argent en 2017 pour partager avec les internautes mes solutions pour mieux vivre au quotidien. Je m'efforce de promouvoir une analyse et une expertise humanistes, accessibles et à la portée de tous.

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