Si vous êtes un habitué du blog, vous avez probablement déjà lu des articles issus de la catégorie « Gagner de l’argent avec son logement« . Vous avez compris qu’il existait plusieurs solutions pour mettre du beurre dans les épinards avec son logement comme la location saisonnière sur Airbnb entre autres. Ici, je vais vous donner de précieux conseils afin que vous vendiez votre bien immobilier, maison, appartement ou immeuble, au meilleur prix et rapidement. C’est parti!
Même si la pénurie de logements et donc la demande restent fortes, vendre un logement n’est pas si facile qu’il n’y paraît. Il est terminé le temps où les acheteurs ne prenaient même pas le temps de réfléchir. Oui, ce fut le cas au milieu des années 2000 où les biens étaient vendus parfois en 24 heures à des prix délirants. Bref, les conseils que je vais vous exposer ici ne sont que du bon sens. Je parie qu’à la fin de cet article vous comprendrez pourquoi vous avez du mal à céder votre bien.
1. Fixez le prix juste et ne surestimez pas!
C’est vrai que lorsqu’on vend son bien immobilier, on a tendance à surestimer. Parfois c’est la valeur sentimentale ou l’impression que notre maison ou appartement est plus beau que celui du voisin qui nous pousse à fixer un prix trop haut.
Si votre prix de vente est largement supérieur au prix du marché, votre bien vous restera sur les bras un bon moment. Ne proposez pas 2500€ du m2 si dans votre secteur les prix atteignent péniblement les 1500€. C’est la base!
Bien évidemment, il faut prendre en compte l’état du logement et le fait qu’il y ait des travaux à effectuer ou non mais si vous exagérez dans l’estimation, vous risquez d’attendre des semaines voire des mois… Moi aussi, lorsque j’ai vendu votre premier appartement, j’étais trop gourmand et après une petite baisse, il est parti en une semaine. Le prix est donc un élément essentiel à prendre en considération mais ce n’est pas le seul.
Pour prendre connaissance de ce que sont les prix immobiliers dans votre secteur, je vous conseille de vous rendre sur des sites comme Pap.fr ou Seloger.com.
2. Faites confiance à un professionnel de la vente en priorité
Les agences immobilières ont une mauvaise image du fait des frais qu’elles exigent pour toute vente. C’est vrai mais comme je le dis souvent, personne ne travaille gratuitement. Ni vous, ni moi, ni les agences immobilières…
Bref, je vous conseille de ne pas vous prendre pour Stéphane Plaza et de laisser faire en priorité un agent immobilier ou un mandataire.
Évidemment, l’acheteur paye un peu plus cher votre bien du fait des frais de négociation mais vous allez gagner un temps fou. Sachez qu’en général, le montant des honoraires d’un agent immobilier varie entre 3 et 7% du prix de vente net vendeur avec une moyenne de 5,4%. Ainsi, si votre appartement est vendu pour 100000€ nets vendeur, l’acquéreur paiera au total 100000€+5,4% soit 105400€. Oui, c’est l’acquéreur qui paye les frais et non le vendeur.
L’agence immobilière s’occupera des démarches comme l’estimation juste, la publication d’annonces, les visites, la collecte des documents, les relances ou la vérification de la solvabilité des acquéreurs. Et bien non, l’agent immobilier n’attend pas sagement que le client frappe à la porte et qu’il se décide!
Sachez qu’en France 68% des transactions sont conclues grâce à une agence immobilière.
3. Prenez-vous pour un agent immobilier si vous vous en sentez capable!
Dans le paragraphe ci-dessus, je conseille de faire appel à un professionnel mais rien ne vous empêche de trouver un client vous-même si vous le désirez.
Vous avez maintenant compris qu’il y avait quand même du travail et que le mandataire ne prenait pas une commission sans rien faire. Si vous vous en sentez capable, vendez votre bien seul.
Ainsi, publiez une annonce sur des sites comme Leboncoin pour commencer. Déposez des annonces dans des commerces mais si je doute de l’efficacité et enfin placez un panneau publicitaire sur votre façade.
Fréquemment l’acquéreur découvre le bien par hasard en passant devant. C’est ainsi que j’ai acheté ma maison en 2008. Je ne cherchai pas précisément sur le secteur et sans cette affiche placée par l’ancien propriétaire, celle-ci m’aurait échappé…
L’avantage si vous vendez vous-même est que l’acquéreur ne paiera pas de frais de négociation. Parfois pour quelques milliers d’euros un bien est hors budget. Si votre prix est de 100000€, l’acquéreur paiera donc 100000€ rien de plus sauf les frais de notaires évidemment.
Ainsi, vendre sa maison de particulier à particulier ça peut être une bonne solution mais en tant que vendeur, n’oubliez pas tout ce que vous devrez faire.
En 2019, 19% des ventes ont été conclues entre particuliers.
4. Ne négligez pas les diagnostics techniques!
Si vous n’avez encore jamais vendu un logement, sachez qu’il est indispensable de réaliser des diagnostics pour assurer à l’acquéreur que ce logement est conforme et en bon état.
Aujourd’hui, les diagnostics techniques obligatoires concernent l’amiante, le plomb, les termites, l’électricité, le mérule, le radon sans oublier le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Le DPE permet à l’acquéreur de savoir si le bien est énergivore et s’il correctement isolé. Les potentiels acquéreurs sont très attentifs aux diagnostics, soyez-en certains.
Si les diagnostics révèlent des anomalies, faites le maximum pour rendre votre logement conforme. Par exemple, si pour l’électricité vous avez des prises mal fixées, des câbles électriques apparents ou des interrupteurs vétustes, je vous invite a réaliser ces petits travaux qui rassureront les clients.
Pour le DPE c’est pareil, je ne vous dis pas de démonter votre maison entièrement pour refaire l’isolation mais s’il y a de petites choses à faire, faites-les.
5. Annoncez le montant des taxes foncière et d’habitation s’ils sont bas!
D’une commune à une autre, le montant des taxes foncières et d’habitation peut varier du simple au triple voire plus.
Renseignez-vous sur les montants de ces deux taxes auprès des communes proches de chez vous si possible et si le montant des vôtres est largement inférieur, n’hésitez pas à en parler aux potentiels acquéreurs.
Sans surprise, un acquéreur ne sera pas insensible si le montant de ces taxes est de 1200€ pour l’ensemble pour votre bien si juste avant il a visité un logement similaire où le montant des taxes était de 4500€.
Croyez-moi, le poids de la taxe foncière et de la taxe d’habitation peut faire pencher la balance.
Au contraire, si les montants sont prohibitifs, n’en parlez pas sauf si l’acquéreur vous pose la question. Ce n’est pas une question de malhonnêteté! Évitez tout simplement de mettre en avant les points négatifs.
6. Soignez votre déco, votre ambiance, votre jardin, votre extérieur…
Ce sont dans les premières secondes que l’acquéreur se fait une idée précise. Si la première approche est négative, il sera difficile d’inverser la tendance.
Pour être vendu, un logement doit être propre et ceci commence par l’extérieur. Avant d’entrer, l’acquéreur regardera l’aspect général (peintures, fenêtres, porte…). Si au premier coup d’oeil tout est propre, c’est un bon début.
Pour l’intérieur, respectez quelques bases. N’oubliez pas que chaque pièce doit avoir une fonction précise. C’est très important et ça permettra au client de se projeter.
Pour la déco, privilégiez la sobriété et évitez les couleurs trop flashy. Une personne aura plus de difficulté à se projeter dans une maison orange, rouge ou noire plutôt que dans une maison où la déco est blanche, grise et assortie.
Dites-vous bien que ce n’est pas parce que votre déco vous plaît qu’elle plaira aux acquéreurs. Proposez une ambiance chaleureuse et la plus neutre possible.
Rangez et écartez les objets qui personnalisent trop comme des tableaux de votre arrière grand-mère ou autres trucs du même acabit. Plus votre logement sera sobre, aéré, rangé, organisé et propre et plus vous aurez de chances de le vendre.
S’il y a des réparations à prévoir qui sauteront aux yeux des clients, je vous invite à les réaliser. Je vous donne quelques exemples avec du papier-peint décollé, un carreau cassé qui tient avec du scotch ou encore une porte avec un trou gros comme un poing entre autres. Vous ne vous ruinerez pas en effectuant ces petites réparations! Maintenant si vous ne voulez pas réparer et ainsi vendre un logement dans l’état où il se trouve, vous devrez revoir vos prétentions en ajustant le prix de vente à la baisse. C’est à vous de voir…
Aussi, soignez votre jardin tant que possible. Tondez votre pelouse, coupez les branches mortes, rangez vos outils… c’est le minimum à faire. Reconnaissez que c’est pas très enthousiasmant de découvrir un jardin avec des herbes d’un mètre de haut et des carcasses de voitures. J’exagère un peu mais je pense que vous avez compris l’idée.
7. Faites éventuellement appel à un coach en Home Staging
Si vous ne vous sentez pas en mesure d’appliquer ce dont je viens de parler ci-dessus, faites appel à un coach en Home Staging.
Un coach en Home Staging vous aidera à présenter votre bien sur le marché dans les meilleures dispositions. Le coach se rendra chez vous et analysera tout ce qui pourra freiner la vente et vous conseillera tant pour la déco que pour les travaux et aménagements.
Bien sûr, il vous faudra payer le coach à hauteur de 1 à 2% du prix de vente. Mais que voulez-vous vraiment? Vendre une maison moche et délabrée à 100000€ ou vendre cette même maison mise en valeur à 130000€ et payer 3000€ pour le coach? Réfléchissez un peu! Mieux vaut encaisser 127000€ que 100000€. Là encore, ce n’est qu’une question de bon sens et comme le dit le proverbe: « Pour gagner de l’argent, il faut savoir en dépenser« .
8. Choisissez un prix de vente rond
Je veux tout simplement dire qu’au premier regard, le client doit savoir exactement le prix de vente. Par exemple, ne proposez pas un prix de 142531,37€ pour votre loft. C’est difficilement lisible et ça suscite la suspicion. L’acheteur va se demander pourquoi un tel prix. Choisissez plutôt 142000€. Vous voyez tout de suite que c’est plus clair.
Dans la même idée et comme le font les commerçants, la stratégie des prix psychologiques fonctionne. Si votre maison est estimée à 200000€, je vous conseille de proposer 199000€. Vous n’êtes peut-être pas convaincu par l’effet du prix psychologique mais je vous assure que ça marche.
9. Vendez votre bien immobilier à la bonne période
Quoi? Il y a une bonne et une mauvaise période pour vendre son appartement? Tout à fait! Je vous explique…
Savez-vous que la majorité des transactions immobilières ont lieu du début du printemps jusqu’au mois de novembre environ. A la fin de l’automne et en hiver, le marché est au ralenti et les acquéreurs pensent plus aux fêtes et aux vacances au ski qu’à acheter un bien. Tout ceci, je ne l’invente pas.
Après rien ne vous empêche de mettre en vente en hiver mais si votre bien immobilier ne se vend pas rapidement et que votre annonce est sur Leboncoin pendant 6 mois, les acquéreurs le repéreront et se demanderont s’il n’y a pas un hic.
Patientez, attendez la bonne saison et l’arrivée du soleil pour vendre!
Voilà, j’en ai donc terminé avec ces quelques astuces. Vous réalisez que rien n’est compliqué parmi ce que je propose. Parfois ça peut coûter un peu d’argent si l’on fait appel à un coach en Home Staging c’est vrai mais vous verrez que vous serez gagnant et que vous raccourcirez sérieusement le délai de vente.
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Bonnes ventes à tous!
Bonjour, je demande de l’aide car j’ai fait une estimation immobilière avec un professionnel et je n’ai pas eu de visite depuis trois ans. J’ai mis mon appartement en vente à 180 000 € malgré plusieurs baisses je n’arrive pas à vendre.
Le bien se situe à 15 km de Grenoble en montagne.
Bonjour à tous, je voulais répondre au commentaire de Monique qui cherche des solutions pour vendre rapidement son appartement. Personnellement, je vous conseille de laisser le soin aux futurs propriétaires de faire des améliorations, par contre, rester souple sur le montant de la vente qui doit également prendre en compte la nécessité de travaux.
bonjour à tous,
j’ai essayé en vain de vendre ma maison de campagne pendant deux ans et malgré les visites personne ne voulait devenir propriétaire. J’ai donc fait appel à un coach en décoration intérieure et nous avons réagencé le salon, la cuisine et la chambre parentale. Difficile de dire si c’est uniquement la nouvelle décoration qui a motivé la vente, mais une chose est sûre j’ai enfin trouvé de nouveaux propriétaires !
Merci pour cet article et tous vos conseils pour acheter un bien immobilier,
J’aimerais acheter mon premier bien mobilier en passant par une agence immobilière, mais je me rends compte que beaucoup de personnes sont déçues. Connaissez-vous des agences qui sont meilleures que d’autres ! A qui est-il possible de faire appel ?
bonjour je voudrais répondre au commentaire précédent.
Vous devez être vigilant car en six mois les prix de l’immobilier peuvent changer surtout si vous habitez dans une grande ville, dans un quartier ou une rue recherchée. Vous pouvez utiliser un outil d’estimation en ligne pour vérifier mais le résultat risque de ne pas être aussi fiable que si vous passez par un agent immobilier
Bonjour, j’ai fait estimer ma maison par trois agences différentes qui m’ont annoncé respectivement un prix de 310 000 € et 335 000 €. Cela fait maintenant six mois que le bien immobilier est en vente nous avons reçu seulement trois visites. Je me demande si l’estimation a été bien faite…
Bonsoir et merci pour cet article super intéressant
Une estimation ne veut pas dire grand-chose, si ça vous fait plaisir vous pouvez l’estimer à 500 000 € alors qu’elle n’en vaut pas 300 000 euros. Je serai vous je rechercherai une autre agence immobilière pour refaire l’estimation !
Bonjour,
Suite à un changement professionnel, je suis contraint de vendre rapidement mon appartement. Il y a de très fortes chances que je ne sois plus présent dans la région pendant la vente du bien immobilier, et je pense faire appel à une agence, mais j’avoue que j’ai du mal à choisir laquelle.
Pouvez-vous me donner quelques conseils ? Merci beaucoup.
Tout se vend, je viens d’entendre à la radio ce matin que les prix des logements ont monté pour la 4è année consécutive. Même les biens pourris, vétustes et mal entretenus se vendent. Les acheteurs se ruent les yeux fermés. Je te rassure que rien n’a changé par rapport aux années 2000. Il y a de la demande et les prix ne sont pas prêts de baisser.
Merci pour cet article qui donne de bons conseils.
Si vous devez vendre un logement ancien, je vous recommande vivement de vous débarrasser des moquettes trop vieilles et des papiers peints défraîchis. L’objectif est de redonner un coup de jeune à votre bien immobilier.
C’est en tout cas ce que m’a conseillé mon agence immobilière !
Je dois vendre un appartement F3 dans la banlieue de Lyon. Il est de qualité, sain et propre, mais la situation économique rend la vente difficile. Me conseillez-vous de faire des travaux pour accélérer le processus de vente ? À vrai dire, je ne sais plus trop comment faire.
Tous les avis sont les bienvenus