Immobilier : Pour faire des économies n’achetez pas en 2021!

En raison de la Covid-19, les perspectives des marchés immobiliers se dégradent en France et dans le monde entier. Les prix ont flambé de 6 % en 2020 et la bulle financière menace d’éclater. Mais tous les secteurs ne sont pas touchés de la même manière. Si l’immobilier résidentiel devrait faire de la résistance en 2021, les hôtels vont beaucoup souffrir en raison de l’effondrement du tourisme international. Et ce n’est guère plus rassurant pour le commerce de détail ! Acheter un bien immobilier en 2021, est-il un bon ou un mauvais investissement ? Ne vaudrait-il pas plutôt attendre 2022 ou la fin de l’urgence sanitaire. A contrario, est-ce le bon moment de vendre cette année ? On fait le point sur la question.

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Allons-nous assister à un krach immobilier?

Les prix au mètre carré en France

Les prix au mètre carré en France ont augmenté en 2020 dans presque toutes les grandes agglomérations. À Paris, le m² se négocie à 10 690 € et le prix devrait encore être revu à la hausse en 2021 à hauteur de 2,1 %.

Les villes de province suivent également les mêmes tendances. La palme d’or de la ville qui a connu une flambée des prix la plus importante revient à Amiens dont l’évolution annuelle du prix au mètre carré a atteint + 18,2 % en 2020 !

Autres exemples, les agglomérations de Lyon, Nantes, Mulhouse, Montpellier, Lille ou encore Dijon ont toutes enregistré une augmentation des prix au mètre carré supérieur à la barre fatidique des 10 % ! Seuls Limoges et Bordeaux parviennent à tirer leur épingle du jeu en proposant des investissements moins onéreux qu’en 2019 ( baisse aux alentours de 5 % du prix au mètre carré).

Les prévisions des prix de l’immobilier en 2021 en France

En Île-de-France, une poursuite générale du mouvement de hausse sera le scénario avec +6,6 % attendus en 2021. Les appartements et maisons en proche périphérie de Paris connaîtront même une flambée des prix supérieure à 9 %.

Même la grande couronne parisienne devra à nouveau faire face à une augmentation sensible, comparable au centre de la capitale (soit environ 7 %).

En ce qui concerne la province, encore une fois, les prix sont à la hausse au regard des prévisions pour 2021 : de l’ordre de 2 % pour le prix du mètre carré en appartement et de 2,5 à 3 % pour celui des maisons.

Covid-19 et immobilier : un duo explosif pour l’économie

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Le Covid aura t-il un effet dévastateur sur l’immobilier?

L’émergence mondiale du coronavirus (COVID-19) a laissé des traces. Au niveau mondial, l’activité économique a très fortement diminué dès mars et avril 2020 et elle est encore loin des niveaux d’avant-crise.

D’une manière générale, on craint toujours que les marchés immobiliers ne traversent une période plus difficile en raison du ralentissement général de l’économie.

Il y a deux raisons principales à cela :

Depuis le début de la crise, le nombre d’entreprises connaissant des difficultés économiques est en augmentation. Cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers dans divers secteurs, ou fait en sorte qu’un plus grand nombre de biens soient mis sur le marché, car les surfaces commerciales dans des endroits coûteux, par exemple, ne sont plus rentables.

Dans le même temps, le nombre de personnes qui perdent leur emploi à cause d’entreprises en crise augmente, ce qui leur cause des problèmes pour payer leurs loyers ou assurer le paiement des prêts.

Les conséquences sont une baisse de la demande ou une augmentation de la vente de biens immobiliers résidentiels. À moyen terme, une augmentation de biens immobiliers en vente tirera les prix vers le bas. Certains y voient d’ailleurs une période intéressante pour acheter leur futur logement. Et, ils ont raison…

Crise de l’immobilier en 2021 : analyse secteur par secteur

Tous les biens ne sont pas impactés de la même façon par la crise. Voici un aperçu des biens qui seront probablement gagnants et perdants en France en 2021.

Covid 19 et immobilier de commerce

Les biens immobiliers dans le secteur du commerce de détail sont parmi les plus grands perdants de la crise. Déjà mis à mal par la part croissante des achats en ligne, le covid-19 a aggravé la situation.

Le nombre d’acheteurs ayant chuté, une présence physique n’est plus rentable pour beaucoup de commerçants. Les experts s’attendent donc à des changements majeurs dans le secteur du commerce de détail dans les mois et les années à venir.

Autrement dit, un effondrement important de la valeur immobilière des biens de commerce est à anticiper à tel point que certains commerçants choisissent déjà de vendre leur commerce pour éviter de vendre à perte.

Secteur logistique

La demande de biens logistiques est en hausse et bénéficie du passage accru aux achats en ligne. Car si davantage de commandes sont passées sur Amazon & Co, la demande d’entrepôts et de centres de distribution augmente en conséquence.

Immobilier de bureau d’entreprise : moins catastrophique que prévu

Les bureaux restent très demandés. Contrairement aux attentes initiales, le marché des bureaux s’est stabilisé dans les mois qui ont suivi le déclenchement de la crise. Il est vrai que le travail à domicile deviendra la norme pour beaucoup à l’avenir. Mais pour l’instant, la demande dans ce secteur reste soutenue et continue à progresser légèrement.

Hôtel et secteur touristique 

Les perspectives restent sombres, car aucune reprise durable du nombre de touristes n’est désormais attendue avant 2023 ! Le secteur du tourisme doit s’attendre à de graves difficultés. Les prix sur ce secteur pourraient bien connaître une chute historique.

L’immobilier résidentiel en résistance

L’immobilier résidentiel est toujours très demandé (avec un fléchissement notoire en 2020) et de nombreuses personnes sont encore à la recherche d’un logement dans les zones urbaines.

Toutefois, une très grande prudence s’impose si les conséquences économiques affectent de plus en plus les finances des acheteurs et des locataires dans les mois à venir.

D’ailleurs, la part des ménages français n’ayant plus la possibilité de devenir propriétaires a une nouvelle fois augmenté en 2020. La raison revient au prix de vente moyen d’une maison ou d’un appartement qui est beaucoup trop élevé en comparaison au revenu moyen : les indices économiques montrent que le prix moyen d’un logement est trop élevé de 40 % par rapport aux capacités budgétaires des ménages.

Chômage et immobilier

Les entreprises ferment et le chômage augmente, ce qui fragilise inévitablement un plus grand nombre de ménages déjà surendettés à hauteur de plus de 100 % de leurs revenus ! Pour gérer, la diminution du pouvoir d’achat, beaucoup prévoient déjà de vendre leur propriété qui leur coûte souvent trop d’argent. Et, par mécanisme de la main invisible, cette augmentation des ventes aura comme effet de faire baisser les prix.

Un taux de crédit faible avec des prix en hausse 

Les taux d’intérêts auquel vous empruntez ont une incidence directe sur le coût total de l’emprunt. Depuis 2008, l’évolution des taux d’intérêt dans le secteur de l’immobilier, en réaction à la crise bancaire et financière mondiale est à la baisse et proche de zéro ou presque.

D’ailleurs, historiquement, le taux d’intérêt d’un prêt immobilier n’a jamais été aussi bas : 1,25 % pour un remboursement sur 20 ans et 1,45 % pour un crédit contracté sur 25 ans.

Cela présente des avantages et des inconvénients.

Avantage : les prêts immobiliers sont accordés à des taux très favorables et sont donc relativement bon marché. On s’endette pour pas cher.

Inconvénient : la demande de biens immobiliers est encouragée et les prix des terrains, des maisons et des appartements augmentent en conséquence.

Aujourd’hui, en France, les taux d’intérêt immobiliers relativement très bas profitent en fait aux revenus les plus aisés dont les finances leur permettent de s’endetter plus facilement.

Rappelons aussi, que les octrois de crédit immobilier de la part des établissements bancaires augmentent de 5 % par an ce qui correspond en termes de chiffre à une progression de 4,8 milliards d’euros.

L’immobilier dans le cyclone de la spéculation ?

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Hausse des prix justifiée ou pure spéculation?

Les acteurs de l’immobilier (agents immobiliers, notaires, négociateurs de biens…) en France sont unanimes : à partir du second semestre de l’année 2021 et jusqu’à la fin 2022, il faudra s’attendre à une correction des prix sur la pierre et cela pour tout le territoire. Certains évoquent une bulle spéculative sur le point d’exploser, ce qui donne déjà des sueurs froides à la grande majorité des propriétaires.

Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Le terme “bulle immobilière” fait référence à des biens surévalués dans une ville ou une région et dont la valeur est en constante augmentation. Le marché continue à “gonfler” jusqu’à ce qu’un pic soit atteint, auquel cas les prix chutent brutalement en peu de temps. On dit alors que la bulle éclate et c’est le krach. Pour parler de bulle immobilière, il faut que les valeurs des logements soient déconnectées des véritables fondamentaux, comme la croissance démographique, pouvoir d’achat, loi de l’offre et de la demande…

Comment les bulles immobilières naissent-elles ?

Trois signes ou facteurs déterminent pourquoi et comment une bulle immobilière se développe :

• Croissance rapide des prix de l’immobilier dans une ville ou une région sur une courte période mais pas obligatoirement (de quelques mois à quelques années). C’est ce qui se passe finalement depuis 2008 !

• Des niveaux de prix élevés par rapport aux régions environnantes. Sur ce point, le prix du mètre carré à Paris est surévalué par rapport à  l’Île-de-France ou à l’échelle nationale.

Maintien de niveaux de prix élevés malgré l’augmentation de l’offre de biens immobiliers dans une région.

À noter aussi, ces trois raisons peuvent être déclenchées non seulement par un besoin réel de biens immobiliers, mais aussi par des transactions spéculatives de la part des acteurs du marché.

Constat de l’état du secteur immobilier en France

En considération avec le tableau clinique des signes d’une bulle immobilière, tout laisse à penser que le scénario à venir devrait être une baisse sérieuse des prix de l’immobilier. Pour info, une diminution des prix n’est par ailleurs pas obligatoirement une mauvaise chose. Elle pourrait même redynamiser une demande en baisse et rendre plus facile l’accès à la propriété.

Les agences immobilières voient d’un bon oeil une baisse modérée des prix. En effet, il ne faut être un génie pour comprendre que des prix trop chers entraînent inévitablement une diminution des transactions immobilières.

Dès le second semestre 2021 et à moyen terme, les experts comme Marc Touati envisagent déjà une diminution moyenne de 20 % de la valeur immobilière sur l’ensemble du pays (encore plus dans les grandes agglomérations pour lesquels la bulle devient totalement déconnectée de la réalité économique).

Immobilier : Acheter ou vendre en 2021 ?

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Faut-il signer son compromis cette année ou attendre?

Pour l’heure, tout laisse à penser qu’il est préférable d’attendre au delà de 2021 pour profiter de prix “plus attractifs”. En effet, les prix vont vraiment baisser et vous allez pouvoir faire des économies.

Par contre, les propriétaires qui viennent d’acquérir un logement ne voient pas d’un bon œil cette tendance. La valeur de leur logement va diminuer et certains se demandent s’il sera encore possible dans un futur proche de revendre sans perte.

En définitive, l’immobilier reste toujours un investissement porteur à condition de bien anticiper aussi bien les fluctuations structurelles que les fluctuations conjoncturelles. Une chose est certaine, les prix vont baisser mais restons prudents car comme souvent en matière de finance, les scénarios sont capricieux et l’actualité imprévisible de nature. Et, observons aussi que le marché immobilier ne change pas comme ça en une semaine, sauf en cas de crises économiques majeures.

Enfin, nous devons évoquer l’amélioration du contexte sanitaire à venir grâce à la vaccination anti-covid 19. Les effets positifs sur l’économie et pour tous les secteurs sont déjà attendus : retour à une activité normale, création de nouvelles entreprises, baisse du chômage, autant de signaux qui pourraient participer à une reprise vigoureuse du secteur immobilier français dans les années à venir. La demande en construction de nouveaux bâtiments devrait repartir à la hausse et les secteurs aujourd’hui fortement fragilisés, comme le commerce de détail devraient commencer à sortir la tête de l’eau. Mais tout ceci ne se passera que dans plusieurs années…

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Blogueur depuis la fin des années 2000 puis intervenant régulier et reconnu sur divers sites liés à l'Économie et aux Finances Personnelles, j'ai lancé Le Club Argent en 2017 pour partager avec les internautes mes solutions pour mieux vivre au quotidien. Je m'efforce de promouvoir une analyse et une expertise humanistes, accessibles et à la portée de tous.

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