Louer son appartement sur Airbnb, est-ce encore vraiment intéressant ? Pour y répondre, j’ai recueilli le témoignage de Catherine qui s’est lancée dans la location meublée saisonnière avec Airbnb il y a 7 ans… Et le moins que l’on puisse dire est que le bilan est mitigé…
Présentation
Je m’appelle Catherine, j’ai 47 ans. Native du pays Basque, je vis à proximité de Saint-Jean de Luz depuis toujours, dans une petite ville de 10 000 habitants: Urrugne.
Cadre de santé dans une petite structure privée, j’ai la chance de vivre dans une région qui a une position géographique un peu exceptionnelle entre l’océan et les Pyrénées, aux portes de l’Espagne. Les Pyrénées-Atlantiques ont un attrait touristique fort avec Biarritz et Hendaye qui sont des destinations très prisées chaque saison.
Il y a 7 ans, je me suis posée beaucoup de questions sur la retraite. Je travaille, certes depuis l’âge de 26 ans, mais je ne me fais aucune illusion sur ce que l’état me versera à mes vieux jours. Mon idée, c’était de commencer à mettre de l’argent de côté, pour pouvoir compléter mes revenus pour la retraite. A partir de là, j’ai commencé à me renseigner et j’ai pris différents conseils : auprès de ma banque, ma prévoyance, mon assureur … Rien ne me satisfaisait réellement car mon salaire ne me permettait pas de m’engager sur un placement avec des versements récurrents. Je venais de divorcer, j’ai encore 2 enfants à charge en garde alternée, ça me paraissait compliqué…
En en parlant autour de moi, un de mes amis m’a tout de suite conseillé l’immobilier. La pierre. Le meilleur des placements. Alors je me suis lancée.
Mon investissement immobilier
En 2013, Airbnb commençait vraiment à s’implanter en France. De plus en plus de personnes autour de moi se mettaient à proposer une chambre à louer à des voyageurs venant du monde entier.
Mon idée était assez simple, finalement… Acheter un appartement et le louer en saisonnier. Tous les indicateurs étaient au vert, le tourisme est important sur mon département malgré le fait qu’il y a déjà beaucoup d’hébergements touristiques.
C’était certain: L’engouement pour ce nouveau mode de vacances communautaires, basé sur l’économie de partage, assurerait mes arrières. De plus les logements saisonniers se louent très facilement d’Avril à Octobre sur Saint-Jean de Luz et les environs.
Je suis locataire et en exposant ce projet immobilier à mon banquier, celui-ci a accepté de me financer 160 000€, moyennant un prêt hypothécaire sur 12 ans. Il me suffisait alors de louer 16 semaines par an pour rembourser mon prêt et payer mes charges.
Dès lors, je me suis mise à chercher un appartement. Cette quête a été la partie la plus compliquée car les prix de l’immobilier sont exorbitants sur la région, et mon budget était plafonné.
J’ai donc privilégié mes recherches à l’extérieur du centre ville de Saint Jean de Luz, et en ciblant des annonces de particuliers pour m’éviter les frais d’agence. Le bouche à oreille et mon réseau m’ont été également d’un grand secours, car j’ai fini après moultes visites, par dénicher un F2 de 45 m2 avec un peu de travaux de rafraichissement, dans une petite résidence calme. L’emplacement était idéal, j’ai immédiatement validé une offre d’achat qui a été acceptée, car le vendeur était muté à l’étranger.
Mon bien locatif
J’avais des idées précises de l’aménagement de ce F2. La concurrence fait rage sur les locations saisonnières meublées, et je voulais proposer un logement moderne avec une belle déco qui pourrait accueillir de 2 à 4 personnes avec 2 chambres. Soit 2 adultes avec 2 enfants ou 4 adultes.
Pour cela j’ai voulu que les 2 chambres soient fonctionnelles, sans être trop personnalisées. J’ai donc opté pour une chambre parentale avec dressing et une literie en 160, et une autre chambre avec 2 lits de 90, sans encadrements de lit, pouvant être modulés en 1 grand lit.
La pièce principale, du fait de la petite taille de l’appartement a été aménagée avec des fonctions de salon-séjour et cuisine américaine. J’ai tout meublé chez Ikéa car au delà du prix très compétitif, les meubles sont bien pensés et j’ai pu utiliser des astuces de gains de place, pour qu’une famille de 4 personnes puisse vivre des vacances agréables.
Le vrai plus de cet appartement est une petite terrasse de 6 m2 qui bénéficie d’une vue dégagée sur la baie de Saint-Jean, avec la possibilité de s’y installer pour prendre un verre et contempler !
Louer un meublé saisonnier
J’ai investi beaucoup de temps et d’argent dans l’aménagement de cet appartement avant de pouvoir le mettre en location.
Pour la partie du gros mobilier, c’était facile: 1 petite cuisine (plan de travail, meubles hauts et bas), 1 meuble de salle de bain, 1 petit canapé, 1 table et 4 chaises, 1 lit de 160, 2 lits de 90, une table basse, un meuble télé et quelques étagères. L’appartement était déjà équipé de placards intégrés dans la chambre principale et dans l’entrée. J’avais prévu un budget de 3000 € pour cette partie, et cela n’a pas été très compliqué de le respecter.
En revanche, accueillir des voyageurs, c’est aussi leur fournir tout ce dont ils vont avoir besoin pour vivre au quotidien dans l’appartement:
- L’électroménager : plaque de cuisson, frigo, four, micro-onde, cafetière, télé…
- La vaisselle et les ustensiles,
- Les accessoires de salle de bain et des wc,
- Plusieurs parures de linge de lit et de toilette,
- Quelques objets décoratifs et cadres,
- Des rideaux et stores,
- Le nécessaire pour le ménage,
- Quelques produits de base…
Au total, j’ai investi 2000 euros supplémentaires pour équiper l’appartement complètement, en faisant des bonnes affaires sur internet ou lors d’opérations de destockage.
Une fois terminé, j’ai pu me consacrer à faire les photos que j’allais publier sur Airbnb et préparer mon annonce.
Mes débuts sur Airbnb
Alors, le démarrage était incroyable. Après mes 2 mois d’aménagement, j’ai mis l’annonce de mon F2 en ligne au mois de Juin après avoir suivi les conseils pour avoir un maximum de réservations. C’était un peu tard sur la saison, car sur des zones aussi touristiques, les vacanciers prévoient déjà leurs vacances en janvier.
3 jours seulement après la mise en ligne, je recevais une première réservation d’une semaine et les jours suivants, j’avais des demandes presque chaque jour. Des questions sur l’emplacement ou sur les équipements du logement. Très rapidement, les mois de juillet, août et septembre étaient loués. La publicité qu’on me faisait d’Airbnb ne démentait pas, c’était génial !
Passé l’euphorie, ce fut la panique: il fallait commencer à accueillir bientôt les premiers voyageurs et les réservations s’enchaînaient. Devenir hôte avec mon travail n’allait pas être de tout repos.
Prix et rentabilité de ma location Airbnb
Pour fixer mes prix locatifs, j’ai fait comme tout le monde, j’ai regardé ce qui se louait sur le même secteur et pour la même surface, en essayant de proposer une assiette de tarifs similaire.
J’avoue avoir un peu flanché lorsque je me suis aperçue qu’il y avait déjà énormément de biens sur Saint-Jean de Luz et toutes les communes aux alentours. Il y en avait pour tout le monde, à tous les budgets et pour tous les goûts !
De façon pragmatique, je me suis alignée sur un tarif de 60 à 70€ la nuit en basse saison et 90 à 100€ la nuit en haute-saison (juillet et août). Ce prix comprenant le logement pour 4 personnes, linge de maison fourni. A cela s’ajoute des frais de ménage de 25€, que j’applique dans tous les cas, car même si le logement est restitué propre, l’intégralité du linge est changé à chaque rotation de voyageurs.
Mathématiquement, ma location avait le potentiel de m’apporter entre 420€ et 700€ par semaine louée selon les périodes de l’année. L’affaire était donc bonne.
Airbnb apporte beaucoup d’aide pour optimiser le contenu de l’annonce et son attractivité. Pour chaque onglet de l’annonce : descriptif, photos, pièces et espaces, équipements, emplacement, on est assisté.
La plateforme propose également des conseils de prix pour permettre de louer plus vite et à plus de monde. Dans les faits, Airbnb offre 2 possibilités :
- fixer vos tarifs vous-mêmes,
- laisser Airbnb appliquer une tarification “intelligente” avec des prix qui vont s’adapter à la demande et selon le type de logement.(vous pouvez tout de même indiquer une fourchette de prix).
Cette 2ème solution, certes pratique, tend à tirer les tarifs vers le bas, car par curiosité, j’ai consulté des conseils de prix donnés par Airbnb sur des périodes non louées. Le site conseille souvent d’appliquer des tarifs de 20€ ou 30€ la nuit pour 4 personnes. Je ne suis pas certaine de rentabiliser à ce prix le temps passé à faire le ménage, l’électricité, l’eau et l’amortissement de mes charges. Pour ma part, je n’ai jamais activé cette tarification intelligente, et je la déconseille.
Les frais Airbnb
Evidemment, Airbnb doit vivre, et comme la publication des annonces est gratuite, ce sont sur les frais que la plateforme vit. Ces frais sont partagés par l’hôte et le voyageur.
La personne qui réserve votre location Airbnb paiera en supplément des frais de service à hauteur de 10%, et l’hôte qui reçoit verra le montant de sa réservation déduit de 3%.
Jusqu’à présent, je n’ai jamais trouvé à redire de l’application de ces frais. Airbnb a toujours été une plateforme efficace, qui m’a permise de faire plusieurs saisons très rentables. Payer 3% de frais par réservation, alors que l’application fonctionne très bien, tant sur la gestion du planning de réservation, que sur le paiement et l’arrivée des voyageurs ne me posait aucun problème.
Cependant, au fur et à mesure des années, je me suis aperçue que Airbnb fonctionne bien lorsqu’on n’a pas de problèmes, mais que si on est confronté à des difficultés avec des voyageurs ou telles que celles que nous traversons actuellement avec le Covid-19, c’est bien différent.
Airbnb : le désenchantement
Les premiers problèmes rencontrés avec ma location sont fréquents. Il s’agit de dégradations du logement engendrées par des locataires négligents, voir irrespectueux des lieux.
Lorsqu’on loue sur Airbnb, on a la possibilité de fixer une caution pour pallier à ce genre de problèmes. Je l’ai fixée à 300€. Ce que j’ai pu comprendre c’est que cette caution est bloquée virtuellement par Airbnb et qu’elle intervient en cas de dommages.
J’ai eu plusieurs fois des dégâts et au départ des vacanciers, je les ai prévenu que je signalerais le problème à Airbnb pour faire valoir la caution. La procédure semble simple: on signale le problème, on joint des photos et la facture des frais de remise en état. Mais, dans les faits, c’est un peu plus compliqué. Une fois qu’Airbnb reçoit votre signalement, le locataire peut contester ou même faire le mort. Jamais je n’ai été remboursée, quelque soit le dégât: linge de lit déchiré, peinture abîmée, robinetterie cassée, literie tachée d’urine…
Autant de frais à faire dans l’urgence avant l’arrivée des locataires suivants. Outre ces déconvenues, chaque année je suis de toute façon dans l’obligation de réinvestir dans le linge de lit qui est détérioré par une utilisation intensive ou négligente.
Une autre chose à considérer, c’est que les vacanciers se fichent éperdument de l’économie d’énergie du logement qu’ils louent: eau, électricité et linge. Les factures s’envolent, car ils n’hésitent pas à consommer massivement des douches ou laisser les appareils électriques branchés en permanence. A ce niveau, mes charges étaient sous-estimées.
Les impôts et taxes
Effectivement, dans mon entourage, lorsqu’on sait que je loue toute la saison sur Airbnb on se dit que j’ai fait un super investissement, et que c’est plutôt lucratif. Il ne faut pas oublier que les revenus locatifs sont fiscalisés.
Aujourd’hui, je déclare ces revenus dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), je ne suis pas un “loueur professionnel’. L’autre possibilité est de déclarer ses revenus locatifs au « réel », mais dans mon cas ce n’était pas judicieux et plus complexe pour déduire les amortissements, frais et charges. Le réel, c’est plutôt la solution fiscale, lorsqu’on a acheté de l’ancien avec des travaux plus conséquents que l’on peut déduire.
Concrètement aux impôts, je déclare:
- les revenus nets de la location,
- majorés des frais de ménage,
- majorés des frais de la plateforme (3%)
Les impôts appliquent un abattement de 50% sur le montant déclaré (qui est sensé correspondre aux frais et charges supportés).
En gros, pour 10000€ de revenus locatifs, je suis imposée sur 5000€ et je paie 2360€ d’impôts. Ce qui est tout de même lourdement taxé, compte tenu de mon investissement personnel.
Mon pessimisme sur l’avenir du locatif saisonnier
Les évènements actuels (Covid-19 et crise économique majeure) ne sont pas la seule source de mon inquiétude sur l’avenir de mon placement immobilier. Certes avec la pandémie mondiale du Coronavirus, les réservations sont au statu quo depuis Mars.
Airbnb a permis que toutes les réservations soient annulées quand bien même les hôtes avaient paramétré des conditions d’annulation strictes. Une maigre compensation commence à être reversée par la plateforme, néanmoins sous conditions et avec des conditions drastiques. Pour ma part, je viens d’avoir la chance de recevoir il y a 48h un virement de Airbnb de 22€, une maigre rétribution d’une location annulée en Avril! Pas de quoi survivre, vous vous en doutez bien!
Au delà du Covid, ce début d’année était déjà anormalement calme. Très peu de réservations pour l’été ont été effectuées, et le choix se porte souvent pour de très courts séjours : 3 ou 4 jours. La concurrence est rude, je baisse mes prix et je suis de plus en plus contrainte de faire des remises pour des réservations plus longues de 7 jours et plus.
Coté réglementation, là aussi ça devient extrêmement difficile. Les hôtes doivent faire face depuis l’année dernière aux arrêtés des villes qui prennent des mesures restrictives pour éviter l’inflation immobilière.
Par exemple, sur Saint-Jean de Luz, nous devons nous enregistrer obligatoirement comme « meublés de tourisme », même si nous louons une simple chambre dans notre résidence principale et des quotas sont dictés: 1 seul logement possible sur une plateforme type Airbnb. Inévitablement, cela induit des taxes supplémentaires comme devoir s’acquitter de la taxe de séjour.
Déroger à cette nouvelle loi peut coûter cher, la ville annonce de 5000 à 10 000€ d’amende pour les contrevenants, de quoi ruiner le chiffre d’affaire d’une année de location!
Vendre ou continuer ?
En 2020, le constat est très clair : mon investissement n’est plus rentable. Les charges, les impôts, les frais de remise en état, l’amortissement de mon prêt ont eu raison des espoirs de placement que j’ai nourri en 2013.
Aujourd’hui, je passe beaucoup de temps personnel pour accueillir des voyageurs dans de bonnes conditions, parfois même au détriment de ma vie de famille.
Les arrivées se font toute la semaine, à n’importe quelle heure du jour et de la nuit … Ce qui était un bon plan, devient un calvaire. Le confinement m’a permis de faire le point sur la continuité de ma location et j’ai eu le déclic après avoir constaté le manque de soutien d’Airbnb. Mon bien immobilier a une valeur, sa revente sera une belle opportunité de placer mon argent différemment.
Tous les produits de placement de type livret ou assurance-vie ne m’avaient pas convaincue il y a 7 ans, mais je m’intéresse à une valeur refuge qu’est le placement dans l’or ou encore d’effectuer des placements boursiers judicieux. Cela peut paraître dingue compte tenu de l’aspect sécuritaire que représente la pierre, mais dans l’état actuel des choses, je préfère de loin me faire accompagner pour investir cet argent dans des produits financiers porteurs.
Airbnb et consorts selon moi, c’est trop tard. Il y a bien mieux à faire aujourd’hui pour placer ses économies. Je vous conseille de lire un article que Julien avait publié il y a quelques mois où il détaillait ce que Airbnb rapportait. Cet article est très édifiant!
Voilà, le triste résumé sur ma situation actuelle vis-à-vis de la location sur Airbnb est terminé et est loin d’être réjouissant, le mot est faible. Peut-être que dans le futur, ça sera de nouveau intéressant mais pour l’heure, c’est basta pour moi! Vous savez donc tout…
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